Η οικονομία της Κύπρου έχει κλονιστεί σε μεγάλο βαθμό τα τελευταία χρόνια και παρά τις προσπάθειες ανάκαμψής της, ο τομέας των μη εξυπηρετούμενων δανείων χρήζει ακόμη προσοχής και βελτίωσης. Εν μέρη, λύση στο πρόβλημα δίδει το Μέρος VIA του Νόμου του 1965 (9/1965) που τέθηκε σε εφαρμογή με τον τροποποιητικό Νόμο 142(Ι) 2014 το οποίο καθορίζει μια νέα διαδικασία εκποίησης ενυπόθηκων ακινήτων σε περιπτώσεις όπου ο δανειολήπτης ή ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν αποπληρώνει κανονικά την πιστωτική διευκόλυνση ή το δάνειο που εξασφαλίζεται από την υποθήκη.
Είναι δυσάρεστο να πωλούνται τα ακίνητα των δανειοληπτών ή των ενυπόθηκων οφειλετών χωρίς οι ίδιοι να εξασκούν τα δικαιώματα που τους παρέχει ο Νόμος εντός των χρονικών περιθωρίων. Σε ορισμένες περιπτώσεις όπου το τίμημα της πώλησης του ακινήτου είναι αρκετά χαμηλό έναντι του οφειλόμενου ποσού του δανείου και δεν επαρκεί προς πλήρη εξόφληση του ενυπόθηκου χρέους, ο ενυπόθηκος οφειλέτης θα συνεχίσει να οφείλει το υπολειπόμενο ποσό και συνεπώς είναι πολύ σημαντικό οι δανειολήπτες να αντιμετωπίζουν ταχέως τις περιπτώσεις όπου λαμβάνουν οποιαδήποτε ειδοποίηση για τη σκοπούμενη πώληση του ενυπόθηκου ακίνητου τους δια μέσου πλειστηριασμού όπως θα αναφερθεί πιο κάτω:
Ειδοποιήσεις προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη
Ειδοποίηση Τύπου “Θ” & “I”:
Η διαδικασία πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου ξεκινά με την αποστολή προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη της ειδοποίησης Τύπου “Θ” συνοδευόμενη με την Ειδοποίηση Τύπου “I” μαζί με κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, τόκων και άλλων εξόδων. Μέσω της Ειδοποίησης Τύπου “Ι” ο ενυπόθηκος οφειλέτης καλείται όπως εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των 30 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της αναφερόμενης ειδοποίησης, ενώ παράλληλα ενημερώνεται ότι, σε περίπτωση μη εξόφλησης, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.
Δικαιώματα Οφειλέτη:
Εάν ο ενυπόθηκος οφειλέτης αμφισβητεί ότι οφείλει το απαιτούμενο ποσό και/ή η ότι η υποθήκη είναι άκυρη, με την παραλαβή των εν λόγω ειδοποιήσεων, έχει το δικαίωμα να προχωρήσει με ένδικα μέσα (όπως να καταχωρήσει Αγωγή) ενώπιον Επαρχιακού Δικαστηρίου αμφισβητώντας το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει στην διαδικασία πλειστηριασμού. Σε αυτό το σημείο να σημειωθεί ότι, εάν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει ήδη καταχωρήσει Αγωγή εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη, «αγωγή» μπορεί να θεωρηθεί και η ανταπαίτηση του τελευταίου για να μπορέσει να αμφισβητήσει την απαίτηση του ενυπόθηκου οφειλέτη με απώτερο σκοπό να σταματήσει την εκποίηση του ακινήτου του. Ώς εκ των ανωτέρω και στις δύο περιπτώσεις επιβάλλεται να καταχωρηθεί είτε αγωγή είτε ανταπαίτηση ούτως ώστε να μπορεί ο ενυπόθηκος οφειλέτης να κτίσει τις βάσεις εκείνες που θα του επιτρέψουν σε μεταγενέστερο στάδιο όπως θα εξηγηθεί κατωτέρω να ασκήσει έφεση στην ειδοποίηση του ενυπόθηκου δανειστή και να ανακόψει την διαδικασία εκποίησης του ακινήτου του.
Σημαντικό είναι να αναφερθεί ότι, πρόσφατη Νομολογία Επαρχιακών Δικαστηρίων αναφέρει ότι σε περίπτωση που έχει εκδοθεί Δικαστική Απόφαση στην οποία έχει διαταχθεί η εκποίηση της Υποθήκης που επιδιώκεται να πωληθεί σε πλειστηριασμό με τις ως άνω Ειδοποιήσεις, τότε ο ενυπόθηκος οφειλέτης δύναται να καταχωρήσει σε Αίτηση-Έφεση εναντίων του ενυπόθηκου δανειστή για να παραμερίσει τις εν λόγω ειδοποιήσεις και κατ’ επέκταση να μην μπορεί να συνεχιστεί η διαδικασία εκποίηση. Συνεπώς εάν γνωρίζεται ότι έχει ήδη εκδοθεί δικαστική απόφαση εναντίον σας τότε θα πρέπει να αποταθείτε σε δικηγόρο για να σας εξηγήσει τα δικαιώματα σας.
Ειδοποίηση Τύπου “IA”:
Σε περίπτωση όπου ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Τύπου “Ι”, ήτοι, παραλείψει να εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να επιδώσει στον πρώτο, δεύτερη ειδοποίηση και συγκεκριμένα την Ειδοποίηση Τύπου “ΙΑ”. Με την συγκεκριμένη Ειδοποίηση, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ενημερώνεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο του πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό και αυτή η ειδοποίηση δεν δύναται να επιδοθεί στον οφειλέτη σε περίοδο μικρότερη των 30 ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
Δικαιώματα Οφειλέτη:
Ο Νόμος δίνει δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη, εάν επιθυμεί όπως, εντός 30 ημερών από την παραλαβή της Ειδοποίησης Τύπου “IA” να καταχωρήσει Αίτηση/Έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης του ακινήτου για τους ακόλουθους λόγους:
- «Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
- H ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί
- H ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙
- Eκκρεμεί αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου για την Ειδοποίηση Τύπου “Ι”.»
Σε αυτό το σημείο αξίζει να υπενθυμίσουμε ότι, είναι εξαιρετικά σημαντικό όπως ο ενυπόθηκος οφειλέτης καταχωρεί Αγωγή αμέσως μετά τις Ειδοποιήσεις Τύπου “Θ” και “Ι” ως αναφέρεται ανωτέρω ούτως ώστε να κατοχυρώσει το δικαίωμα του να καταχωρήσει την Αίτηση/Έφεση για ακύρωση και παραμερισμό του πλειστηριασμού του ακινήτου λόγω της εκκρεμούσας Αγωγής με αποτέλεσμα οι πιθανότητες επιτυχίας της έφεσης και κατ’ επέκταση της αναστολής του πλειστηριασμού να είναι αυξημένες.
Ειδοποίηση Τύπου “IB”
Αργότερα ή και την ίδια ημέρα, με την Ειδοποίηση Τύπου “IB”, ο ενυπόθηκος δανειστής καλεί τον ενυπόθηκο οφειλέτη όπως εντός 10 ημερών από την παραλαβή της εν λόγω ειδοποίησης, διορίσει τον εκτιμητή του και να προβεί σε εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου. Σε αυτό το σημείο διορίζονται δύο εκτιμητές, ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστεί και ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη, ώστε να ετοιμαστούν ανεξάρτητες εκτιμήσεις για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακίνητου. Εάν ο ενυπόθηκος οφειλέτης παραλείψει να διορίσει ανεξάρτητο εκτιμητή τότε ο ενυπόθηκος δανειστής προχωρεί ο ίδιος στον διορισμό δύο εκτιμητών. Κατά την αρχική προσπάθεια πώλησης, εφαρμόζεται επιφυλασσόμενη τιμή που αντιστοιχεί στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου και το ακίνητο δεν δύναται να πωληθεί σε τιμή χαμηλότερη αυτής.
Υπολογισμός αγοραίας αξίας του ακινήτου
Με βάση τις δύο ανεξάρτητες εκτιμήσεις που ετοιμάζονται, ο καθορισμός της αγοραίας αξίας ή και πώλησης με πλειστηριασμό του ακινήτου γίνεται ως εξής:
- Εάν η υψηλότερη εκτίμηση είναι μικρότερη από την χαμηλότερη εκτίμηση συν 25% της τελευταίας, τότε η τελική αγοραία αξία του ακινήτου είναι ο μέσος όρος των δύο εκτιμήσεων.
(Υψηλότερη < Χαμηλότερη*25%)
Εξήγηση:
Εάν υποθέσουμε ότι η υψηλότερη εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου είναι €100,000 και η χαμηλότερη εκτίμηση €90.000 τότε η αγοραία αξία θα είναι €95.000 ήτοι ο μέσος όρος των δύο εκτιμήσεων. Στο προκείμενο παράδειγμα επειδή η υψηλότερη εκτίμηση, ήτοι €100,000, είναι μικρότερη από την χαμηλότερη εκτίμηση συν 25% της τελευταίας, ήτοι €112,500 (€90,000 * 25%) τότε η τελική αγοραία αξία του ακινήτου είναι ο μέσος όρος των δύο εκτιμήσεων ήτοι €95.000 ( .
- Εάν η υψηλότερη εκτίμηση είναι ίση ή μεγαλύτερη από την χαμηλότερη εκτίμηση συν 25% της τελευταίας, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής εντός 5 ημερών οφείλει να ζητήσει διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή και συνεπώς να προβεί σε τρίτη εκτίμηση. Ως εκ τούτου η αγοραία αξία του ακινήτου θεωρείται, ο μέσος όρος των δυο πλησιέστερων εκτιμήσεων εάν οι εκτιμήσεις διαφέρουν μεταξύ τους ή ο μέσος όρος των τριών εκτιμήσεων εάν οι τρείς εκτιμήσεις διαφέρουν ισομερώς.
(Υψηλότερη ≥ Χαμηλότερη *25%)
Εξήγηση :
Εάν υποθέσουμε ότι η υψηλότερη εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου είναι €100,000 και η χαμηλότερη εκτίμηση €70.000 τότε η αγοραία αξία δεν μπορεί να υπολογιστεί αφού θα πρέπει να ακολουθήσει νέα εκτίμηση του ακινήτου. Στο προκείμενο παράδειγμα επειδή η υψηλότερη εκτίμηση, ήτοι €100,000 είναι μεγαλύτερη από την χαμηλότερη εκτίμηση συν 25% της τελευταίας, ήτοι €87,500 (€70,000 * 25%) τότε θα πρέπει να ακολουθήσει νέα εκτίμηση του ακινήτου για να υπολογιστεί η αγοραία αξία.
Δικαιώματα Οφειλέτη
Αυτή είναι η ευκαιρία του οφειλέτη να εκφέρει έμμεσα την άποψη του ως προς την αξία του ενυπόθηκου ακινήτου καθώς μπορεί να διορίσει οποιοδήποτε εκτιμητή ο οποίος θα υπολογίσει την αγοραία αξία του ακινήτου του.
Ειδοποίηση Τύπου “IΓ”
Σε περίπτωση που δεν πραγματοποιείται πώληση του ακινήτου κατά τον πρώτο πλειστηριασμό, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης του ακινήτου είτε με πλειστηριασμό είτε με απευθείας πώληση με βάσει τα προβλεπόμενα στον Νόμο και μάλιστα πλέον χωρίς να υπάρχει οποιοδήποτε όριο επιφυλασσόμενης τιμής όπως κατά τον πρώτο πλειστηριασμό και προς τον σκοπό αυτό επιδίδει την Ειδοποίηση Τύπου “IΓ“ στον ενυπόθηκο οφειλέτη εντός χρονικής περιόδου όχι μικρότερης των 20 ημερών από την ημερομηνία πώληση αναφέροντας την μέθοδο πώλησης ήτοι πλειστηριασμό είτε απευθείας πώληση.
Τέλος
Πέραν των ως άνω, ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου τα έννομα συμφέροντα παραβλάπτονται από οποιοδήποτε ειδοποίηση ή πράξη στα πλαίσια του αναφερόμενου Μέρους του Νόμου, έχει το δικαίωμα να καταχωρήσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο εντός 30 ημερών από την ημερομηνία που γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει για τέτοια ειδοποίηση ή πράξη.
Επομένως, είναι σημαντικό όπως ο ενυπόθηκος οφειλέτης ενεργήσει άμεσα εάν λάβει οποιαδήποτε από τις αναφερόμενες ειδοποιήσεις παρόλο που είναι μεγαλύτερες οι πιθανότητες να παραμεριστεί και ή να ακυρωθεί η διαδικασία πλειστηριασμού εάν αυτός ενεργήσει αμέσως μόλις παραλάβει την πρώτη κιόλας ειδοποίηση του Νόμου.
Γιώργος Διογένους
Υπεύθυνος Δικαστηριακού Τμήματος
Νάσια Παντελίδου
Δικηγόρος – Νομικός Σύμβουλος Δικαστηριακού Τμήματος