出于将增值税法律与欧盟增值税(“增值税”)指令接轨的目的,塞浦路斯众议院于2017年11月30日投票通过新的增值税法律,对主要增值税法律N.95(I)/2000进行修改。

A 建筑用地出售增值税(自2018年1月2日起生效)

商业活动过程中未开发建筑用地的供应应缴纳19%的标准增值税。

商业活动依个案决定。若土地供应为被隔离交易,则无需纳税。

在决定未开发建筑用地的供应是否处于商业活动过程中时应考虑以下标准

  • 该活动是否属于严肃从事的事业?
  • 该活动是否属于职业型还是功能型,其是否会通过合理及可见的方式积极持续下去?
  • 该活动是否有特定的实质性衡量标准用于计量季度或者年度应税供应价值(记住被豁免供应也可以成为业务)?
  • 该活动是否有规则的进行,并且有良好和可识别的商业准则?
  • 该活动是否主要涉及有偿制造应税供应?
  • 应税供应基于其细节差异是否属于被用于逐利的常规制造类别?

 

案例

  • 继承未开发土地的没有从事任何业务活动的人士在出售该等土地时,若该等出售距离其上次出售另一块土地时间相差七 (7) 年或十 (10) 年,则该等出售有很大可能属于被隔离交易。
  • 若该等土地为公司资产,其处置将会构成应税(vatable)交易,不论该等公司在从事何种经济活动。
  • 2017年供应两 (2) 块土地,而2018年供应三 (3) 块土地。该等交易可能属于商业活动。

畜牧区或非用于开发用途区域(比如环保、考古和农业区/区域)的土地供应不会被收取增值税。

  1. 物业出租增值税(自2017年11月13日起生效)

不动产被出租或租赁给应税人士以用于商业场所(除住宅物业之外的所有物业)用途将被视作应税交易,并应按19%的税率缴税。

出租人有权选择通知税务专员其交易属于被豁免类别。若行使该等权利,其不得在下一阶段撤回。

基于新法律:

  • 将不动产出租或租赁给应税人士用于业务营运应被视作应税交易,并且应按19%的税率纳税,除非该等物业被用于住宅用途。
  • 上述规则适用于所有于修订法律生效之日或之后开始的出租或租赁协议。
  • 一年内的供应物价值必须超过600欧元
  • 出租人可以选择将不动产以被豁免支付增值税的方式出租或租赁(根据共和国官方公告条款决定),唯出租人须通知税务官其决定
  • 出租人不得在随后更改该等以被豁免支付增值税的方式出租或租赁的决定

现有房地产出租或租赁合同(住宅物业除外)将不受上述修订影响并持续有效。因此,租赁/出租应被视为被豁免交易且无须纳税。

若在2017年11月13日之后终止和结束新协议,则该等租赁/出租将被视作应税交易。

增值税返还

对于在2017年11月13日之前以被豁免方式租赁/出租的物业,出租人有权从建筑的建造成本中扣除增值税,前提为 (i) 相关建筑建造/购买于不超过10年之前,且 (ii) 出租人在2017年11月13日后达成了新的租赁/出租协议(即应税交易)。

若物业期限在10年之内,建造成本的增值税将调整至于剩余年限计提,从其被初次使用年份开始计算。初次使用年份即建筑被收购年份或第一次被使用年份,以较早者为准,不论物业持有人是否为注册增值税人士。

  1. 贷款重组中的物业转让将被反向收费(自2018年1月2日起生效)

该条规定适用于在借款人于贷款重组过程或在强制性转让程序中将物业转让给贷款人。

该等规定的目的在于让处于不利财务状况的纳税人更便利的支付增值税,且相关物业将被以该等物业作为担保发放贷款的银行占有。

上述供应在业务持续运营过程中对于供应生产人士和供应接收方来讲都属于应税交易。

上述基于反向收费方法的交易可能进行增值税扣除,前提是

  • 应税人士向接收方供应物业
  • 接收方在交易进行时为应税人士且接收物业用于业务持续运营
  • 进项税由应税人士扣减,惟增值税应由接收方入账


联络人


税务顾问

Andreas Avgousti
Andreas.Avgousti@aretilaw.com

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